بيدرو بيزا نيرين
شريك، كريستون إيبروديت كريستون إيبروديت، إسبانيا
حقوق مالكي العقارات في إسبانيا: هل يمكن للمجتمعات المحلية حظر إيجارات الإجازات؟
December 3, 2024
أثار حكم جديد صادر عن المحكمة العليا الإسبانية بعض التساؤلات حول حقوق مالكي العقارات في إسبانيا. أصبحت إيجارات العطلات اتجاهاً مزدهراً، حيث توفر لمالكي العقارات وسيلة للاستفادة من السياحة مع منح المسافرين بديلاً أكثر مرونة وبأسعار معقولة عن الفنادق. لكن هذه الظاهرة المتزايدة أثارت أيضاً توترات في المجتمعات السكنية، حيث يرى الجيران في كثير من الأحيان أن الإيجارات قصيرة الأجل تعكر صفو سلامهم وخصوصيتهم.
وقد أثرت المحكمة العليا الإسبانية مؤخرًا في هذا الجدل المتزايد بإصدارها حكمًا مهمًا. السؤال الذي كان محور القضية: هل يمكن لمجتمع من مالكي العقارات أن يمنع أحد أعضائه من استخدام عقاره كإيجار لقضاء العطلات؟ يناقش بيدرو بيزا نيرين، الشريك في شركة Kreston Iberaudit، إسبانيا، التأثير المحتمل على المستثمرين العقاريين في إسبانيا.
التغييرات في حقوق ملكية العقارات في إسبانيا
عادةً ما يأتي امتلاك منزل بحقوق واسعة – يمكنك العيش فيه أو بيعه أو تأجيره. ولكن عندما تعيش في مبنى سكني أو مجتمع سكني مشترك، فإن مصالح جيرانك تدخل أيضاً في الاعتبار. إيجارات الإجازات، على الرغم من أنها مربحة للمالك، إلا أنها غالباً ما تعطل هدوء واستقرار الحياة السكنية. تجلب هذه الإيجارات تياراً مستمراً من السياح، الذين قد لا يشاركونك نفس الاحترام للأعراف المجتمعية التي يحترمها المقيمون بدوام كامل.
يقر حكم المحكمة العليا بهذا التوتر. فهو يسلط الضوء على الحاجة إلى تحقيق التوازن بين حقوق الملكية الفردية والمصلحة الجماعية المتمثلة في الحفاظ على جو سلمي وسكني في المجتمعات المشتركة.
المحكمة تقضي بأن إيجارات العطلات نشاط تجاري
كانت إحدى الحجج الرئيسية في القضية هي طبيعة تأجير الإجازات. أوضحت المحكمة أن تأجير عقار للسياح يختلف عن مجرد تأجيره لمستأجر طويل الأجل. إن إيجارات العطلات مؤقتة بطبيعتها، فهي تلبي احتياجات الإقامات قصيرة الأجل، مثلها مثل الفنادق. هذا الافتقار إلى الديمومة، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات يتم تسويقها من أجل الربح من خلال المنصات السياحية، يعني أنه من الأفضل تصنيفها كنشاط تجاري.
بالنسبة للمجتمعات المكوّنة من عقارات سكنية، يعد هذا التمييز أمراً بالغ الأهمية. يتوقع المقيمون في هذه المجمعات السكنية الاستقرار والهدوء – وهو نمط حياة يمكن أن يعطله التغيير المتكرر للنزلاء
كيف يمكن للمجتمعات تنظيم إيجارات الإجازات
كما أوضح قرار المحكمة العليا أيضاً كيف يمكن للمجتمعات المحلية اتخاذ إجراءات ضد إيجارات الإجازات. في حين أن أصحاب المنازل يتمتعون بحقوق كبيرة، إلا أنها ليست غير محدودة. يمكن للمجتمعات المحلية فرض قواعد لتقييد أو حتى حظر الإيجارات قصيرة الأجل، ولكن هناك شروط:
قواعد واضحة: يجب أن تكون أي قيود مكتوبة بشكل صريح في القواعد الحاكمة للمجتمع، دون ترك أي مجال للغموض.
الموافقة العادلة: يجب أن تتم الموافقة على هذه القواعد من قبل أغلبية كبيرة من أعضاء المجتمع – ليس بالضرورة من الجميع، ولكن بما يكفي لإظهار اتفاق واسع النطاق.
كما أكد الحكم على أن هذا الحظر ليس تلقائيًا. تحتاج المجتمعات إلى اتباع الإجراءات الصحيحة لضمان صمود قراراتها في المحكمة.
ماذا يعني ذلك بالنسبة لمالكي العقارات الإسبانية
يمنح قرار المحكمة المجتمعات المحلية المزيد من السلطة لحماية طابعها السكني. إذا شعر معظم السكان أن إيجارات العطلات مزعجة، فلديهم الآن مسار أوضح لفرض قيود. ومع ذلك، فإن الحكم أيضاً بمثابة تذكير باتباع الإجراءات السليمة عند وضع هذه القواعد. فالمجتمعات التي تتخطى الخطوات أو تتصرف بتسرع يمكن أن ترى قراراتها منقوضة.
بالنسبة لمالكي العقارات الذين يتطلعون إلى كسب المال من إيجارات العطلات، يضيف هذا الحكم طبقة من الحذر. قد لا يكون تأجير منزلك للسياح خياراً دائماً، خاصة في المباني أو الأحياء التي يرغب سكانها في إبقاء الأمور سكنية بحتة.
مستقبل إيجارات العطلات الإسبانية
ويعكس هذا الحكم التوترات المتزايدة الناجمة عن ارتفاع إيجارات الإجازات. فمن ناحية، تمثل هذه الإيجارات نموذجاً تجارياً مزدهراً يعود بالنفع على مالكي العقارات وصناعة السياحة. ومن ناحية أخرى، فإنها تتحدى تناغم المساحات السكنية المشتركة.
مع استمرار هذا النقاش، أوضحت المحكمة العليا أمرًا واحدًا: للمجتمعات الحق في رسم الخط الفاصل وحماية أسلوب حياتها – إذا كانت تفعل ذلك بالطريقة الصحيحة.
