Pedro Pizá Nerín
Partner, Kreston Iberaudit, Spanien
Rechte von Immobilienbesitzern in Spanien: Können Gemeinden Ferienvermietungen verbieten?
December 3, 2024
Ein neues Urteil des spanischen Obersten Gerichtshofs hat einige Fragen zu den Rechten von Immobilienbesitzern in Spanien aufgeworfen. Die Ferienvermietung hat sich zu einem boomenden Trend entwickelt, der Immobilienbesitzern die Möglichkeit bietet, vom Tourismus zu profitieren und Reisenden eine erschwinglichere und flexiblere Alternative zu Hotels zu bieten. Dieses wachsende Phänomen hat jedoch auch zu Spannungen in Wohngemeinschaften geführt, in denen die Nachbarn kurzfristige Vermietungen oft als Störung ihrer Ruhe und Privatsphäre empfinden.
Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat sich kürzlich mit einem bedeutenden Urteil in diese wachsende Debatte eingemischt. Die Frage, um die es in diesem Fall ging: Kann eine Eigentümergemeinschaft eines ihrer Mitglieder daran hindern, ihre Immobilie als Ferienunterkunft zu nutzen? Pedro Pizá Nerín, Partner bei Kreston Iberaudit, Spanien, erörtert die möglichen Auswirkungen auf Immobilieninvestoren in Spanien.
Änderungen der Eigentumsrechte in Spanien
Der Besitz eines Hauses ist normalerweise mit weitreichenden Rechten verbunden – Sie können darin wohnen, es verkaufen oder vermieten. Aber wenn Sie in einem gemeinsamen Wohngebäude oder einer Gemeinschaft leben, kommen auch die Interessen Ihrer Nachbarn ins Spiel. Ferienvermietungen sind zwar für den Eigentümer lukrativ, stören aber oft die Ruhe und Stabilität des Wohnlebens. Diese Vermietungen bringen einen ständigen Strom von Touristen mit sich, die möglicherweise nicht den gleichen Respekt für die Gemeinschaftsnormen aufbringen wie die Vollzeitbewohner.
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs erkennt diese Spannung an. Es unterstreicht die Notwendigkeit, die individuellen Eigentumsrechte mit dem kollektiven Interesse an der Aufrechterhaltung einer friedlichen Wohnatmosphäre in gemeinsamen Gemeinschaften in Einklang zu bringen.
Gericht entscheidet, dass Ferienvermietung eine gewerbliche Tätigkeit ist
Eines der Hauptargumente in diesem Fall war die Art der Ferienvermietung. Das Gericht stellte klar, dass die Vermietung einer Immobilie an Touristen nicht dasselbe ist wie die Vermietung an einen Langzeitmieter. Ferienvermietungen sind von Natur aus zeitlich begrenzt und auf kurzfristige Aufenthalte ausgerichtet, ähnlich wie Hotels. Dieser Mangel an Dauerhaftigkeit in Verbindung mit der Tatsache, dass die Immobilien über Tourismusplattformen gewinnbringend vermarktet werden, bedeutet, dass sie besser als gewerbliche Tätigkeit eingestuft werden sollten.
Für Gemeinschaften, die aus Wohnimmobilien bestehen, ist diese Unterscheidung von entscheidender Bedeutung. Die Bewohner dieser Gemeinschaften erwarten Stabilität und Ruhe – ein Lebensstil, der durch den häufigen Wechsel von Gästen gestört werden kann.
Wie Gemeinden die Ferienvermietung regulieren können
Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs klärt auch, wie Gemeinden gegen Ferienvermietungen vorgehen können. Hauseigentümer haben zwar wichtige Rechte, aber sie sind nicht unbegrenzt. Gemeinden können Vorschriften zur Einschränkung oder sogar zum Verbot von Kurzzeitvermietungen erlassen, aber es gibt Bedingungen:
Klare Regeln: Alle Beschränkungen müssen ausdrücklich in den Regeln der Gemeinschaft verankert sein und keinen Raum für Unklarheiten lassen.
Faire Billigung: Diese Regeln müssen von einer bedeutenden Mehrheit der Mitglieder der Gemeinschaft gebilligt werden – nicht notwendigerweise von allen, aber genug, um eine breite Zustimmung zu zeigen.
Das Urteil betont auch, dass solche Verbote nicht automatisch gelten. Die Gemeinden müssen die richtigen Verfahren einhalten, um sicherzustellen, dass ihre Entscheidungen vor Gericht Bestand haben.
Was dies für spanische Immobilienbesitzer bedeutet
Die Entscheidung des Gerichtshofs gibt den Gemeinden mehr Macht, ihren Wohncharakter zu schützen. Wenn die meisten Einwohner der Meinung sind, dass Ferienvermietungen störend sind, haben sie jetzt einen klareren Weg, um Einschränkungen zu verhängen. Das Urteil ist jedoch auch eine Mahnung, bei der Festlegung dieser Regeln die richtigen Verfahren einzuhalten. Gemeinden, die Schritte auslassen oder übereilt handeln, könnten ihre Entscheidungen kippen.
Für Immobilienbesitzer, die mit der Vermietung von Ferienwohnungen Geld verdienen wollen, ist dieses Urteil ein weiterer Grund zur Vorsicht. Die Vermietung Ihres Hauses an Touristen ist nicht immer eine Option, vor allem nicht in Gebäuden oder Vierteln, in denen die Bewohner striktes Wohnen bevorzugen.
Die Zukunft der spanischen Ferienvermietung
Dieses Urteil spiegelt die wachsenden Spannungen wider, die durch den Anstieg der Ferienvermietungen verursacht werden. Auf der einen Seite stellen sie ein florierendes Geschäftsmodell dar, von dem Immobilienbesitzer und die Tourismusbranche profitieren. Auf der anderen Seite stellen sie die Harmonie von gemeinsam genutzten Wohnräumen in Frage.
Während diese Debatte weitergeht, hat der Oberste Gerichtshof eines klargestellt: Gemeinden haben das Recht, eine Grenze zu ziehen und ihre Lebensweise zu schützen – wenn sie es richtig anstellen.
