Immobilienführer – Die Niederlande
Juli 2024
Dies ist nur ein allgemeiner Leitfaden, der nicht jedes Szenario und die Feinheiten der Mehrwertsteuer auf Immobilien (“BTW” auf Niederländisch) abdecken kann. Für jede Transaktion oder Lieferung sollten Sie sich immer von einem Mehrwertsteuerspezialisten beraten lassen. In diesem Leitfaden gehen wir davon aus, dass die Transaktionen von einem mehrwertsteuerlich registrierten Unternehmer erbracht werden, der als solcher handelt.
Beachten Sie, dass Transaktionen auch der Grunderwerbssteuer (“overdrachtsbelasting” auf Niederländisch) unterliegen können.
| Versorgung | Kommerziell/Nicht-Wohngebäude | Wohngebäude |
|---|---|---|
| Freehold Sale (Verkauf des Rechtstitels) | Baugrundstücke sind S/R. S/R, wenn die Immobilie 24 Monate oder weniger alt ist, gerechnet ab der ersten Nutzung. EX in anderen Fällen, kann aber zur Besteuerung von S/R optieren (Voraussetzung ist u.a., dass der Käufer die Immobilie hauptsächlich (90%, in einigen Fällen 70%) für umsatzsteuerpflichtige Zwecke nutzt – in diesem Fall gilt die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft). Unbebautes Land, das kein Baugrundstück ist EX. Die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft gilt auch im Falle einer Zwangsversteigerung. | Nur S/R, wenn die Immobilie 24 Monate oder weniger alt ist, gerechnet ab der ersten Nutzung. Andernfalls, EX. |
| Miete | Kommerziell/Nicht-Wohnen | Wohnen |
| Pachtverträge | EX, kann aber zur Besteuerung von S/R optieren (Voraussetzung ist u.a., dass der Mieter die Immobilie hauptsächlich (90%, in manchen Fällen 70%) für umsatzsteuerpflichtige Zwecke nutzt). Die Vermietung von Touristenunterkünften ist R/R. | EX. |
| Übertragung/Verkauf von Immobilien einschließlich Mietern und Fortführung von Mietverträgen durch den Käufer | Siehe “Lieferung”. Unter bestimmten Umständen wird die Transaktion jedoch als “Übertragung eines Unternehmens” kategorisiert und fällt daher nicht in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer (gemäß Artikel 19 der Mehrwertsteuerrichtlinie). | Siehe “Lieferung”. Unter bestimmten Umständen wird die Transaktion jedoch als “Übertragung eines Unternehmens” kategorisiert und fällt daher nicht in den Anwendungsbereich der Mehrwertsteuer (gemäß Artikel 19 der Mehrwertsteuerrichtlinie). |
| Bauleistungen | S/R. Subunternehmer müssen die niederländischen Vorschriften zur Umkehrung der Steuerschuldnerschaft beachten, wenn der Hauptauftragnehmer die Mehrwertsteuer selbst in Rechnung stellt. | R/R kann für bestimmte Reparaturen und Unterhalt gelten. Ansonsten S/R. Lieferung und Installation von Solarmodulen auf Wohngrundstücken sind Z/R. |
| Konvertierungsdienste | S/R wenn “im Wesentlichen Neubau von Immobilien”. “Im Wesentlichen” ist im Mehrwertsteuergesetz nicht spezifiziert, sondern folgt der Rechtsprechung. | S/R wenn “im Wesentlichen neue Konstruktion”. “Im Wesentlichen” ist im Mehrwertsteuergesetz nicht spezifiziert, sondern folgt der Rechtsprechung. |
| Lieferanten aus Übersee | Wenn sie sich auf niederländische Immobilien beziehen: Sie unterliegen der Reverse Charge, wenn sie an einen in den Niederlanden ansässigen, für Mehrwertsteuerzwecke registrierten Kunden geliefert werden. Ist dies nicht der Fall, muss sich der ausländische Lieferant möglicherweise für Mehrwertsteuer oder OSS (S/R) registrieren lassen. Für nicht in den Niederlanden ansässige Unternehmen gibt es keine Registrierungsschwelle. | Wenn sie sich auf niederländische Immobilien beziehen: Sie unterliegen der Reverse Charge, wenn sie an einen in den Niederlanden ansässigen, für Mehrwertsteuerzwecke registrierten Kunden geliefert werden. Ist dies nicht der Fall, muss sich der ausländische Lieferant möglicherweise für Mehrwertsteuer oder OSS (S/R) registrieren lassen. Für nicht in den Niederlanden ansässige Unternehmen gibt es keine Registrierungsschwelle. |
Steuerpflichtig mit Recht auf Rückerstattung der entsprechenden Mehrwertsteuer auf Ausgaben
Standardtarif (“S/R”) 21%
Ermäßigter Tarif (“R/R”) 9%
Nulltarif (“Z/R”) 0%
Steuerbefreiung ohne Recht auf Rückerstattung der Mehrwertsteuer auf Ausgaben
Befreit (“EX”) N/A
Regelung zur Anpassung der Mehrwertsteuer (“herzieningsregeling”)
In den Niederlanden können Unternehmen die Vorsteuer auf Waren und Dienstleistungen, die für steuerpflichtige Zwecke verwendet werden, zurückfordern. Die “herzieningsregeling” verlangt regelmäßige Anpassungen, wenn sich die ursprüngliche Verwendung von Gütern innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Erwerb ändert (bei Grundstücken 9 Kalenderjahre nach dem Jahr der ersten Verwendung), um sicherzustellen, dass der Mehrwertsteuerabzug die tatsächliche steuerpflichtige Verwendung widerspiegelt.
