Guía inmobiliaria – Países Bajos
Julio de 2024
Ésta es sólo una guía general y no está diseñada para cubrir todos los escenarios y los matices del IVA inmobiliario (“BTW” en neerlandés). El asesoramiento específico en función de cada operación o prestación debe solicitarse siempre a un especialista en IVA. En esta guía suponemos que las operaciones las realiza un empresario registrado a efectos del IVA que actúa como tal.
Ten en cuenta que las transacciones también pueden estar sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (“overdrachtsbelasting” en neerlandés).
| Suministro | Comercial/No residencial | Residencial |
|---|---|---|
| Venta libre (venta del título legal) | Los solares son S/R. S/R si la propiedad tiene 24 meses o menos, a contar desde el primer uso. EX en los demás casos, pero se puede optar por que el impuesto sea S/R (con la condición, entre otras, de que el comprador utilice el inmueble principalmente (90%, en algunos casos 70%) para fines imponibles a efectos del IVA; en ese caso se aplica la inversión del sujeto pasivo). Terreno sin edificar EX. La inversión del sujeto pasivo también se aplica en caso de venta por ejecución hipotecaria. | Sólo S/R si la propiedad tiene 24 meses o menos, a contar desde el primer uso. En caso contrario, EX. |
| Alquiler | Comercial/No residencial | Residencial |
| Arrendamientos | EX pero puede Optar al Impuesto haciendo S/R (condiciones a.o. que el arrendatario utilizará principalmente (90%, en algunos casos 70%) la propiedad para fines sujetos al IVA). El alquiler de alojamientos turísticos es R/R. | EX. |
| Transmisión/Venta de la propiedad, incluidos los arrendatarios y cuando los arrendamientos continúen por parte del comprador | Véase “Suministro”. Sin embargo, en determinadas circunstancias se clasifica como “transmisión de empresa”, lo que hace que la operación quede fuera del ámbito de aplicación del IVA (según el artículo 19 de la Directiva del IVA). | Véase “Suministro”. Sin embargo, en determinadas circunstancias se clasifica como “transmisión de empresa”, lo que hace que la operación quede fuera del ámbito de aplicación del IVA (según el artículo 19 de la Directiva del IVA). |
| Servicios de construcción | S/R. Los subcontratistas deben tener en cuenta las normas nacionales de inversión del sujeto pasivo de los Países Bajos cuando el contratista principal se autoimpone el IVA. | R/R puede aplicarse a ciertas reparaciones y mantenimiento. Por lo demás, S/R. La entrega e instalación de paneles solares en propiedades residenciales son Z/R. |
| Servicios de conversión | S/R si “en esencia, nueva construcción de bienes inmuebles”. “En esencia” no se especifica en la Ley del IVA, pero sigue la jurisprudencia. | S/R si “en esencia es nueva construcción”. “En esencia” no se especifica en la Ley del IVA, pero sigue la jurisprudencia. |
| Proveedores extranjeros | Si está relacionado con bienes inmuebles holandeses: sujeto a inversión del sujeto pasivo si se suministra a un cliente establecido en Holanda y registrado a efectos del IVA. Si no, el proveedor extranjero puede tener que darse de alta en el IVA o en el OSS (S/R). No hay umbral de registro para las empresas no establecidas en Holanda. | Si está relacionado con bienes inmuebles holandeses: sujeto a inversión del sujeto pasivo si se suministra a un cliente holandés registrado a efectos del IVA. Si no es así, el proveedor extranjero puede tener que registrarse a efectos del IVA o del OSS (S/R). No hay umbral de registro para las empresas no establecidas en Holanda. |
Imponible con derecho a recuperar el IVA correspondiente a los gastos
Tarifa Estándar (“S/R”) 21%
Tarifa Reducida (“R/R”) 9%
Tarifa Cero (“Z/R”) 0%
Exención sin derecho a recuperar el IVA sobre los gastos
Exento (“EX”) N/A
Régimen de ajuste del IVA (“herzieningsregeling”)
En Holanda, las empresas pueden recuperar el IVA soportado sobre los bienes y servicios utilizados con fines imponibles. El “herzieningsregeling” exige ajustes periódicos si el uso inicial de los bienes cambia en un plazo determinado tras la adquisición (para los bienes inmuebles, 9 años naturales tras el año del primer uso), garantizando que las deducciones del IVA reflejen el uso imponible real.
