Pedro Pizá Nerín
Socio, Kreston Iberaudit, España
Derechos de los propietarios en España: ¿Pueden las comunidades prohibir el alquiler vacacional?
Diciembre 3, 2024
Una nueva sentencia del Tribunal Supremo español ha planteado algunas cuestiones sobre los derechos de los propietarios en España. El alquiler vacacional se ha convertido en una tendencia en auge, que ofrece a los propietarios una forma de sacar provecho del turismo al tiempo que ofrece a los viajeros una alternativa más asequible y flexible que los hoteles. Pero este fenómeno en auge también ha provocado tensiones en las comunidades residenciales, donde los vecinos a menudo consideran que los alquileres de corta duración perturban su paz y privacidad.
El Tribunal Supremo español ha intervenido recientemente en este creciente debate con una importante sentencia. La cuestión central del caso: ¿Puede una comunidad de propietarios impedir que uno de sus miembros utilice su propiedad como alquiler vacacional? Pedro Pizá Nerín, Socio de Kreston Iberaudit, España, analiza las posibles repercusiones para los inversores inmobiliarios en España.
Cambios en los derechos de propiedad en España
Ser propietario de una vivienda suele conllevar amplios derechos: puedes vivir en ella, venderla o alquilarla. Pero cuando vives en un edificio residencial compartido o en una comunidad, también entran en juego los intereses de tus vecinos. Los alquileres vacacionales, aunque rentables para el propietario, suelen perturbar la tranquilidad y estabilidad de la vida residencial. Estos alquileres traen un flujo constante de turistas, que pueden no compartir el mismo respeto por las normas de la comunidad que los residentes a tiempo completo.
La sentencia del Tribunal Supremo reconoce esta tensión. Pone de relieve la necesidad de equilibrar los derechos de propiedad individuales con el interés colectivo de mantener un ambiente pacífico y residencial en las comunidades compartidas.
El Tribunal dictamina que el alquiler vacacional es una actividad comercial
Uno de los argumentos clave del caso fue la naturaleza de los alquileres vacacionales. El Tribunal dejó claro que alquilar una vivienda a turistas no es lo mismo que alquilarla a un inquilino a largo plazo. Los alquileres vacacionales son temporales por naturaleza, y se destinan a estancias de corta duración, como los hoteles. Esta falta de permanencia, combinada con el hecho de que las propiedades se comercializan con fines lucrativos a través de plataformas turísticas, significa que es mejor clasificarlas como actividad comercial.
Para las comunidades formadas por propiedades residenciales, esta distinción es crucial. Los residentes de estas comunidades esperan estabilidad y tranquilidad, un estilo de vida que la frecuente rotación de huéspedes puede perturbar.
Cómo pueden regular las comunidades los alquileres vacacionales
La decisión del Tribunal Supremo también aclara cómo pueden actuar las comunidades contra los alquileres vacacionales. Aunque los propietarios tienen derechos importantes, no son ilimitados. Las comunidades pueden imponer normas para restringir o incluso prohibir los alquileres de corta duración, pero hay condiciones:
Normas claras: Cualquier restricción debe estar explícitamente escrita en las normas de gobierno de la comunidad, sin dejar lugar a la ambigüedad.
Aprobación justa: Estas normas deben ser aprobadas por una mayoría significativa de los miembros de la comunidad, no necesariamente todos, pero sí los suficientes para mostrar un acuerdo generalizado.
La sentencia también subraya que estas prohibiciones no son automáticas. Las comunidades deben seguir los procedimientos correctos para garantizar que sus decisiones sean válidas ante los tribunales.
Qué significa esto para los propietarios españoles
La decisión del Tribunal da a las comunidades más poder para proteger su carácter residencial. Si la mayoría de los residentes consideran que los alquileres vacacionales son molestos, ahora tienen una vía más clara para imponer restricciones. Sin embargo, la sentencia también sirve de recordatorio para seguir los procedimientos adecuados al establecer estas normas. Las comunidades que se salten pasos o actúen precipitadamente podrían ver anuladas sus decisiones.
Para los propietarios que quieran ganar dinero con los alquileres vacacionales, esta sentencia añade una capa de precaución. Alquilar tu casa a turistas puede no ser siempre una opción, sobre todo en edificios o barrios donde los residentes quieren mantener las cosas estrictamente residenciales.
El futuro del alquiler vacacional en España
Esta sentencia refleja las crecientes tensiones provocadas por el auge de los alquileres vacacionales. Por un lado, representan un próspero modelo de negocio que beneficia a los propietarios y al sector turístico. Por otro, desafían la armonía de los espacios residenciales compartidos.
Mientras continúa este debate, el Tribunal Supremo ha dejado clara una cosa: las comunidades tienen derecho a trazar la línea y proteger su forma de vida, si lo hacen de la forma correcta.
