Guide de l’immobilier – Pays-Bas
juillet 2024
Il s’agit d’un guide général qui n’est pas conçu pour couvrir tous les scénarios et toutes les nuances de la TVA immobilière (“BTW” en néerlandais). Il convient de toujours demander des conseils spécifiques pour chaque transaction ou livraison à un spécialiste de la TVA. Dans ce guide, nous supposons que les transactions sont effectuées par un entrepreneur assujetti à la TVA agissant en tant que tel.
Sachez que les transactions peuvent également être soumises à la taxe sur les transferts immobiliers (“overdrachtsbelasting” en néerlandais).
| Approvisionnement | Commercial/non résidentiel | Résidentiel |
|---|---|---|
| Vente en pleine propriété (vente du titre légal) | Les terrains à bâtir sont S/R. S/R si le bien a 24 mois ou moins, à compter de la première utilisation. EX dans les autres cas, mais peut opter pour la taxation S/R (à condition, entre autres, que l’acheteur utilise principalement (90 %, dans certains cas 70 %) le bien à des fins imposables à la TVA – l’autoliquidation s’applique dans ce cas). Terrain nu qui n’est pas un terrain à bâtir EX. L’autoliquidation s’applique également en cas de vente sur saisie. | S/R uniquement si le bien a 24 mois ou moins, à compter de la première utilisation. Sinon, EX. |
| Location | Commercial/non résidentiel | Résidentiel |
| Baux | EX mais peut opter pour la taxation S/R (à condition, entre autres, que le locataire utilise principalement (90 %, dans certains cas 70 %) le bien à des fins imposables à la TVA). La location d’hébergements touristiques est R/R. | EX. |
| Transfert/vente d’un bien immobilier, y compris les locataires et lorsque les baux sont poursuivis par l’acheteur | Voir “livraison”. Toutefois, dans certaines circonstances, il s’agit d’un “transfert d’entreprise”, ce qui exclut la transaction du champ d’application de la TVA (conformément à l’article 19 de la directive sur la TVA). | Voir “livraison”. Toutefois, dans certaines circonstances, il s’agit d’un “transfert d’entreprise”, ce qui exclut la transaction du champ d’application de la TVA (conformément à l’article 19 de la directive sur la TVA). |
| Services de construction | S/R. Les sous-traitants doivent tenir compte des règles nationales néerlandaises en matière d’autoliquidation lorsque l’entrepreneur principal autoliquide la TVA. | Le R/R peut s’appliquer à certaines réparations et à l’entretien. Sinon, il s’agit de S/R. La livraison et l’installation de panneaux solaires sur des propriétés résidentielles sont Z/R. |
| Services de conversion | S/R si “par essence, il s’agit d’une nouvelle construction de biens immobiliers”. L’expression “par essence” n’est pas précisée dans la loi sur la TVA, mais elle est conforme à la jurisprudence. | S/R si “par essence, il s’agit d’une nouvelle construction”. L’expression “par essence” n’est pas précisée dans la loi sur la TVA, mais elle est conforme à la jurisprudence. |
| Fournisseurs d’outre-mer | S’il s’agit d’un bien néerlandais : assujetti à l’autoliquidation s’il est fourni à un client néerlandais assujetti à la TVA. Si ce n’est pas le cas, le fournisseur étranger peut être tenu de s’enregistrer à la TVA ou à l’OSS (S/R). Il n’y a pas de seuil d’enregistrement pour les entreprises non établies aux Pays-Bas. | S’il s’agit d’un bien néerlandais : assujetti à l’autoliquidation s’il est fourni à un client néerlandais assujetti à la TVA. Si ce n’est pas le cas, le fournisseur étranger peut être tenu de s’enregistrer à la TVA ou à l’OSS (S/R). Il n’y a pas de seuil d’enregistrement pour les entreprises non établies aux Pays-Bas. |
Imposable avec droit de récupérer la TVA correspondante sur les dépenses
Taux standard (“S/R”) 21%
Taux réduit (“R/R”) 9%
Taux zéro (“Z/R”) 0%
Exonération sans droit à récupération de la TVA sur les dépenses
Exempt (“EX”) N/A
Régime d’ajustement de la TVA (“herzieningsregeling”)
Aux Pays-Bas, les entreprises peuvent récupérer la TVA en amont sur les biens et services utilisés à des fins imposables. Le “herzieningsregeling” exige des ajustements périodiques si l’utilisation initiale des biens change au cours d’une période déterminée après l’acquisition (pour les biens immobiliers, 9 années civiles après l’année de la première utilisation), afin de garantir que les déductions de la TVA reflètent l’utilisation taxable réelle.
