ペドロ・ピサ・ネリン
スペイン、Kreston Iberaudit パートナー
スペインの不動産所有者の権利：地域社会はバケーションレンタルを禁止できるか？
December 3, 2024
スペインの最高裁判所が下した新たな判決により、スペインにおける不動産所有者の権利について疑問が投げかけられている。バケーションレンタルは、ホテルよりも手頃でフレキシブルな代替手段を旅行者に提供する一方で、不動産所有者に観光収入を得る方法を提供し、活況を呈している。しかし、この増加する現象は、近隣住民が短期賃貸は自分たちの平穏とプライバシーを乱すものだと考えることが多く、住宅地での緊張にも火をつけている。
スペインの最高裁判所は最近、重要な判決を下し、この高まりつつある議論に重きを置いた。この裁判の中心となった問題不動産所有者のコミュニティは、そのメンバーの一人が自分たちの不動産をバケーションレンタルとして使用することを止めることができるか？Kreston Iberaudit（スペイン）のパートナー、ペドロ・ピザ・ネリン（Pedro Pizá Nerín）が、スペインの不動産投資家への潜在的な影響について語ります。
スペインにおける不動産所有権の変更
通常、家を所有することには、住む、売る、貸すといった幅広い権利が伴う。しかし、共同住宅やコミュニティで生活する場合、近隣住民の利害も絡んでくる。バケーションレンタルは、所有者にとっては利益になるが、居住生活の静けさと安定をしばしば乱す。このようなバケーションレンタルは、観光客を次々と呼び寄せますが、彼らはフルタイムの居住者と同じようにコミュニティの規範を尊重しないかもしれません。
最高裁の判決は、この緊張関係を認めている。個人の財産権と、共有コミュニティにおける平和で居住的な雰囲気を維持するという集団的利益とのバランスをとる必要性を強調している。
バケーションレンタルは商業活動であるとの判決
この裁判の重要な論点のひとつは、バケーションレンタルの性質であった。裁判所は、観光客に物件を貸し出すことは、単に長期の借主に貸すこととは違うことを明確にした。バケーションレンタルはもともと一時的なものであり、ホテルのように短期間の滞在を目的とする。このような永続性の欠如は、物件が観光プラットフォームを通じて営利目的で販売されているという事実と相まって、商業活動として分類されることを意味する。
住宅地で構成されるコミュニティにとって、この違いは極めて重要である。このようなコミュニティの住民は、安定と静けさを期待している。
地域がバケーションレンタルを規制するには
最高裁の判決はまた、地域社会がバケーションレンタルに対してどのような措置を取ることができるかを明確にした。住宅所有者には大きな権利があるが、それは無制限ではない。地域社会は、短期レンタルを制限したり禁止したりする規則を課すことができるが、それには条件がある：
明確な規則：いかなる制限も、コミュニティの管理規則に明確に記述し、曖昧さを残さないようにしなければならない。
公正な承認：
判決はまた、このような禁止措置は自動的に行われるものではないことも強調している。コミュニティは、その決定が裁判でも通用するよう、正しい手続きを踏む必要がある。
スペインの不動産所有者にとっての意味
今回の判決により、地域社会は居住地域の特性を保護するためのより大きな力を得た。住民の多くがバケーションレンタルは迷惑だと感じているのであれば、制限を課すための明確な道筋ができたことになる。しかし、この判決はまた、こうした規則を設ける際には適切な手続きを踏むよう戒めるものでもある。
バケーションレンタルで儲けようと考えている不動産所有者にとっては、今回の判決でさらに注意が必要だ。自宅を観光客に貸し出すことは、特に住民が厳格に居住区を保ちたいと考えている建物や地域では、必ずしも選択肢とはならないかもしれない。
スペインのバケーションレンタルの未来
この判決は、バケーションレンタルの台頭によって緊張が高まっていることを反映している。一方では、バケーションレンタルは不動産所有者と観光産業に利益をもたらす盛況なビジネスモデルである。他方では、共有居住空間の調和に挑戦している。
この議論が続くなか、最高裁はひとつのことを明らかにした。それは、地域社会には、正しい方法でそれを行うのであれば、自分たちの生活様式を守るために線を引く権利があるということだ。
