Pedro Pizá Nerín
Sócio, Kreston Iberaudit, Espanha
Direitos dos proprietários de imóveis em Espanha: Podem as comunidades proibir o aluguer de férias?
Dezembro 3, 2024
Um novo acórdão do Supremo Tribunal espanhol levantou algumas questões sobre os direitos dos proprietários de imóveis em Espanha. O aluguer para férias tornou-se uma tendência em expansão, oferecendo aos proprietários de imóveis uma forma de lucrar com o turismo, ao mesmo tempo que proporciona aos viajantes uma alternativa mais económica e flexível aos hotéis. Mas este fenómeno em ascensão também provocou tensões nas comunidades residenciais, onde os vizinhos vêem frequentemente os alugueres de curta duração como perturbadores da sua paz e privacidade.
O Supremo Tribunal de Justiça espanhol interveio recentemente neste debate crescente com uma decisão importante. A questão que está no centro do caso: Pode uma comunidade de proprietários impedir um dos seus membros de utilizar a sua propriedade como aluguer de férias? Pedro Pizá Nerín, Sócio da Kreston Iberaudit, Espanha, discute o potencial impacto sobre os investidores imobiliários em Espanha.
Alterações aos direitos de propriedade em Espanha
Ser proprietário de uma casa implica, normalmente, amplos direitos – pode viver nela, vendê-la ou alugá-la. Mas quando vives num edifício residencial partilhado ou numa comunidade, os interesses dos teus vizinhos também entram em jogo. Os alugueres para férias, embora lucrativos para o proprietário, perturbam frequentemente o sossego e a estabilidade da vida residencial. Estes alugueres trazem um fluxo constante de turistas, que podem não ter o mesmo respeito pelas normas da comunidade que os residentes a tempo inteiro.
O acórdão do Supremo Tribunal reconhece esta tensão. Sublinha a necessidade de equilibrar os direitos de propriedade individuais com o interesse coletivo de manter uma atmosfera pacífica e residencial em comunidades partilhadas.
Tribunal decide que o aluguer de férias é uma atividade comercial
Um dos principais argumentos do caso foi a natureza dos alugueres para férias. O Tribunal deixou claro que arrendar uma propriedade a turistas não é o mesmo que arrendá-la a um inquilino a longo prazo. Os alugueres para férias são temporários por natureza, destinando-se a estadias de curta duração, tal como os hotéis. Esta falta de permanência, combinada com o facto de as propriedades serem comercializadas com fins lucrativos através de plataformas de turismo, significa que são mais bem classificadas como uma atividade comercial.
Para comunidades constituídas por propriedades residenciais, esta distinção é crucial. Os residentes destas comunidades esperam estabilidade e sossego – um estilo de vida que a frequente rotação de hóspedes pode perturbar
Como é que as comunidades podem regulamentar os alugueres para férias
A decisão do Supremo Tribunal também clarificou a forma como as comunidades podem tomar medidas contra os alugueres para férias. Embora os proprietários de casas tenham direitos significativos, estes não são ilimitados. As comunidades podem impor regras para restringir ou mesmo proibir os alugueres de curta duração, mas existem condições:
Regras claras: Quaisquer restrições devem estar explicitamente escritas nas regras do condomínio, não deixando espaço para ambiguidades.
Aprovação justa: Essas regras devem ser aprovadas por uma maioria significativa dos membros da comunidade – não necessariamente todos, mas o suficiente para mostrar um acordo generalizado.
A decisão também enfatizou que essas proibições não são automáticas. As comunidades têm de seguir os procedimentos corretos para garantir que as suas decisões são válidas em tribunal.
O que isto significa para os proprietários espanhóis
A decisão do Tribunal dá às comunidades mais poder para proteger o seu carácter residencial. Se a maioria dos residentes considerar que os alugueres de férias são perturbadores, têm agora um caminho mais claro para impor restrições. No entanto, a decisão também serve como um lembrete para seguires os procedimentos adequados ao estabeleceres estas regras. As comunidades que saltarem etapas ou agirem precipitadamente poderão ver as suas decisões anuladas.
Para os proprietários que pretendem ganhar dinheiro com os alugueres para férias, esta decisão acrescenta uma camada de cautela. Alugar a tua casa a turistas pode nem sempre ser uma opção, especialmente em edifícios ou bairros onde os residentes querem manter as coisas estritamente residenciais.
O futuro dos alugueres para férias em Espanha
Esta decisão reflecte as tensões crescentes causadas pelo aumento dos alugueres para férias. Por um lado, representam um modelo de negócio próspero que beneficia os proprietários de imóveis e a indústria do turismo. Por outro lado, põe em causa a harmonia dos espaços residenciais partilhados.
Enquanto este debate prossegue, o Supremo Tribunal deixou uma coisa bem clara: as comunidades têm o direito de traçar os limites e proteger o seu modo de vida – se o fizerem da forma correta.
