Pedro Pizá Nerín
Partner, Kreston Iberaudit, Španielsko
Práva vlastníkov nehnuteľností v Španielsku: Môžu obce zakázať rekreačný prenájom?
December 3, 2024
Nové rozhodnutie španielskeho najvyššieho súdu vyvolalo niekoľko otázok o právach vlastníkov nehnuteľností v Španielsku. Rekreačné prenájmy sa stali rýchlo sa rozvíjajúcim trendom, ktorý ponúka majiteľom nehnuteľností spôsob, ako zarobiť na cestovnom ruchu, a zároveň poskytuje cestujúcim cenovo dostupnejšiu a flexibilnejšiu alternatívu k hotelom. Tento rastúci fenomén však vyvolal aj napätie v obytných komunitách, kde susedia často považujú krátkodobé prenájmy za narušenie ich pokoja a súkromia.
Španielsky najvyšší súd nedávno v tejto rastúcej diskusii vydal významné rozhodnutie. Otázka, ktorá je v centre tohto prípadu: Môže spoločenstvo vlastníkov nehnuteľností zabrániť jednému zo svojich členov, aby využíval ich nehnuteľnosť na rekreačný prenájom? Pedro Pizá Nerín, partner spoločnosti Kreston Iberaudit v Španielsku, diskutuje o možnom vplyve na investorov do nehnuteľností v Španielsku.
Zmeny vlastníckych práv v Španielsku
Vlastníctvo domu je zvyčajne spojené so širokými právami – môžete v ňom bývať, predať ho alebo prenajať. Ak však bývate v spoločnej obytnej budove alebo spoločenstve, do hry vstupujú aj záujmy vašich susedov. Rekreačné prenájmy, hoci sú pre majiteľa výhodné, často narúšajú pokoj a stabilitu bývania. Tieto prenájmy prinášajú stály prúd turistov, ktorí nemusia zdieľať rovnaký rešpekt voči normám spoločenstva ako stáli obyvatelia.
Rozsudok Najvyššieho súdu toto napätie uznáva. Zdôrazňuje potrebu vyvážiť individuálne vlastnícke práva s kolektívnym záujmom zachovať pokojnú, obytnú atmosféru v spoločných komunitách.
Súdny dvor rozhodol, že prenájom dovolenky je komerčná činnosť
Jedným z kľúčových argumentov v tomto prípade bola povaha rekreačných prenájmov. Súd jasne uviedol, že prenájom nehnuteľnosti turistom nie je to isté ako jednoduchý prenájom dlhodobému nájomcovi. Rekreačné prenájmy sú svojou povahou dočasné a slúžia na krátkodobé pobyty podobne ako hotely. Tento nedostatok trvalosti v kombinácii so skutočnosťou, že nehnuteľnosti sa predávajú za účelom zisku prostredníctvom platforiem cestovného ruchu, znamená, že je lepšie ich zaradiť do kategórie komerčných činností.
V prípade obcí, ktoré sa skladajú z obytných nehnuteľností, je toto rozlíšenie veľmi dôležité. Obyvatelia týchto komunít očakávajú stabilitu a pokoj – životný štýl, ktorý môže časté striedanie hostí narušiť.
Ako môžu komunity regulovať rekreačné prenájmy
V rozhodnutí Najvyššieho súdu sa tiež objasnilo, ako môžu obce zakročiť proti prenajímateľom rekreačných objektov. Hoci majitelia domov majú významné práva, nie sú neobmedzené. Komunity môžu zaviesť pravidlá na obmedzenie alebo dokonca zákaz krátkodobých prenájmov, ale existujú podmienky:
Jasné pravidlá: Akékoľvek obmedzenia musia byť výslovne zapísané v pravidlách komunity a nesmú byť nejednoznačné.
Spravodlivé schválenie: V rozhodnutí sa tiež zdôrazňuje, že takéto zákazy nie sú automatické.
Komunity musia dodržiavať správne postupy, aby sa zabezpečilo, že ich rozhodnutia na súde obstojí.
Čo to znamená pre španielskych vlastníkov nehnuteľností
Rozhodnutie Súdneho dvora dáva obciam väčšiu právomoc chrániť svoj obytný charakter. Ak sa väčšina obyvateľov domnieva, že prázdninové prenájmy sú rušivé, majú teraz jasnejšiu cestu k zavedeniu obmedzení. Rozhodnutie však slúži aj ako pripomienka, aby sa pri stanovovaní týchto pravidiel dodržiavali správne postupy. Obce, ktoré vynechajú niektoré kroky alebo konajú unáhlene, by mohli svoje rozhodnutia zrušiť.
Pre majiteľov nehnuteľností, ktorí chcú zarábať na dovolenkových prenájmoch, toto rozhodnutie zvyšuje opatrnosť. Prenajímať svoj dom turistom nemusí byť vždy vhodné, najmä v budovách alebo štvrtiach, kde chcú obyvatelia zachovať prísne obytné prostredie.
Budúcnosť španielskych dovolenkových prenájmov
Toto rozhodnutie odráža rastúce napätie spôsobené nárastom počtu rekreačných prenájmov. Na jednej strane predstavujú prosperujúci obchodný model, z ktorého profitujú majitelia nehnuteľností a odvetvie cestovného ruchu. Na druhej strane spochybňujú harmóniu spoločných obytných priestorov.
Keďže táto diskusia pokračuje, Najvyšší súd jasne povedal jednu vec: komunity majú právo stanoviť hranice a chrániť svoj spôsob života – ak to robia správnym spôsobom.
