Путівник по нерухомості – Нідерланди
Липень 2024 року
Це лише загальний посібник, який не охоплює всі сценарії та нюанси ПДВ на майно (“BTW” голландською мовою). Конкретні поради щодо кожної транзакції або поставки завжди слід шукати у фахівця з ПДВ. У цьому посібнику ми припускаємо, що операції здійснюються зареєстрованим підприємцем, який діє як платник ПДВ.
Майте на увазі, що транзакції можуть також обкладатися податком на передачу нерухомості (“overdrachtsbelasting” голландською мовою).
| Постачання | Комерційні/нежитлові приміщення | Житловий |
|---|---|---|
| Продаж права власності (продаж юридичного титулу) | Будівельні майданчики – S/R. S/R, якщо об’єкту нерухомості 24 місяці або менше, рахуючи після першого використання. В інших випадках – EX, але може бути обраний варіант оподаткування (за умови, що покупець в основному (90%, в деяких випадках 70%) використовуватиме нерухомість для цілей, що оподатковуються ПДВ – в такому випадку застосовується зворотне нарахування). Гола земля, яка не є будівельним майданчиком EX. Зворотне нарахування також застосовується у випадку продажу заставного майна. | Тільки S/R, якщо майну 24 місяці або менше, рахуючи після першого використання. В іншому випадку, EX. |
| Оренда | Комерційна/нежитлова | Житловий |
| Оренда | EX, але може обрати податковий режим S/R (за умови, що орендар буде переважно (90%, в деяких випадках 70%) використовувати нерухомість для цілей, що оподатковуються ПДВ). Оренда туристичного житла є Р/Р. | ЕКС. |
| Передача/продаж майна, включаючи орендарів, та у випадках, коли оренда продовжується покупцем | Див. розділ “Постачання”. Однак, за певних обставин ця операція класифікується як “передача бізнесу”, що робить її такою, що не підлягає оподаткуванню ПДВ (згідно зі статтею 19 Директиви про ПДВ). | Див. розділ “Постачання”. Однак, за певних обставин ця операція класифікується як “передача бізнесу”, що робить її такою, що не підлягає оподаткуванню ПДВ (згідно зі статтею 19 Директиви про ПДВ). |
| Будівельні послуги | З/П. Субпідрядники повинні враховувати внутрішні правила зворотного нарахування ПДВ у Нідерландах, де основний підрядник самостійно нараховує ПДВ. | R/R може застосовуватися для певних видів ремонту та технічного обслуговування. В іншому випадку – З/П. Доставка та встановлення сонячних панелей на об’єктах житлової нерухомості – З/П. |
| Конверсійні послуги | С/Р, якщо “по суті нове будівництво нерухомості”. “По суті” не визначено в Законі про ПДВ, але відповідає прецедентному праву. | С/Р, якщо “по суті нове будівництво”. “По суті” не визначено в Законі про ПДВ, але відповідає прецедентному праву. |
| Закордонні постачальники | Якщо пов’язані з голландською власністю: підлягають зворотному нарахуванню, якщо постачаються клієнту, зареєстрованому в Нідерландах як платник ПДВ. Якщо ні, іноземному постачальнику, можливо, доведеться зареєструватися як платник ПДВ або OSS (S/R). Для компаній, заснованих за межами Нідерландів, не існує реєстраційного порогу. | Якщо пов’язані з голландською власністю: підлягають зворотному нарахуванню, якщо постачаються зареєстрованому в Нідерландах покупцю, який зареєстрований платником ПДВ. Якщо ні, іноземному постачальнику, можливо, доведеться зареєструватися як платник ПДВ або OSS (S/R). Для компаній, заснованих за межами Нідерландів, не існує реєстраційного порогу. |
Оподатковується з правом відшкодування відповідного ПДВ на витрати
Стандартна ставка (“S/R”) 21%
Знижена ставка (“R/R”) 9%
Нульова ставка (“Z/R”) 0%
Звільнення без права на відшкодування ПДВ на витрати
Звільнено (“EX”) N/A
Схема коригування ПДВ (“herzieningsregeling”)
У Нідерландах підприємства можуть відшкодовувати вхідний ПДВ на товари та послуги, що використовуються в оподатковуваних цілях. “Herzieningsregeling” вимагає періодичних коригувань, якщо первісне використання товарів змінюється протягом певного періоду після придбання (для нерухомого майна – 9 календарних років після року першого використання), що гарантує, що відрахування ПДВ відображають фактичне оподатковуване використання.
