物业指南 – 荷兰
2024 年 7 月
本指南仅为一般指南，并不涵盖物业增值税（荷兰语为 “BTW”）的所有情况和细微差别。 应始终向增值税专家寻求针对每项交易或供应的具体建议。 在本指南中，我们假定交易是由已注册增值税的企业家提供的。
请注意，交易可能还需缴纳房地产转让税（荷兰语为 “overdrachtsbelasting”）。
| 供应 | 商业/非住宅 | 住宅 |
|---|---|---|
| 永久产权出售（合法产权出售） | 建筑用地为 S/R。 如果房产房龄为 24 个月或更短，从首次使用后开始计算，则为 S/R。 在其他情况下不适用，但可选择 S/R 征税（条件之一是买方将主要（90%，在某些情况下为 70%）将房产用于增值税应税目的 – 在这种情况下适用反向征税）。 非建筑用地的裸地 EX. 反向收费也适用于取消抵押品赎回权的销售。 | 仅适用于房龄在 24 个月或以下（首次使用后开始计算）的财产。 否则为 EX。 |
| 租金 | 商业/非住宅 | 住宅 |
| 租赁 | 但可以选择 S/R 税制（条件之一是租户主要（90%，有时 70%）将房产用于增值税应税目的）。 旅游住宿租赁为 R/R。 | EX. |
| 转让/出售物业，包括租户和买方继续租赁的情况 | 见 “供应”。 但是，在 “业务转让 “的情况下，该交易不属于增值税的征税范围（根据《增值税指令》第 19 条）。 | 见 “供应”。 但是，在 “业务转让 “的情况下，该交易不属于增值税的征税范围（根据《增值税指令》第 19 条）。 |
| 建筑服务 | S/R. 如果总承包商自行征收增值税，分包商需要考虑荷兰国内的反向收费规则。 | R/R 可适用于某些赔偿和维护。 否则为 S/R。 住宅太阳能电池板的交付和安装为 Z/R。 |
| 转换服务 | 如果 “实质上是房地产的新建工程”，则为 S/R。 增值税法》未对 “实质上 “做出规定，但遵循判例法。 | 如果 “实质上是新建筑”，则为 S/R。 “实质上 “在《增值税法》中没有明确规定，但遵循判例法。 |
| 海外供应商 | 如果与荷兰财产有关：如果供应给在荷兰设立的增值税注册客户，则须反向征税。 如果不是，海外供应商可能必须注册增值税或 OSS (S/R)。 非荷兰企业没有注册门槛。 | 如果与荷兰财产有关：如果供应给在荷兰设立的增值税注册客户，则须反向征税。 如果不是，海外供应商可能必须注册增值税或 OSS (S/R)。 非荷兰企业没有注册门槛。 |
应税，有权收回相关支出的增值税
标准费率（”S/R”） 21%
降低费率（”R/R”） 9%
零费率（”Z/R”） 0%
无权收回支出增值税的豁免
豁免 (“EX”) 不适用
增值税调整方案（”herzieningsregeling）
在荷兰，企业可以收回用于应税目的的货物和服务的增值税进项税。 如果货物的初始用途在购置后的规定期限内发生变化（对于不动产，则为首次使用年后的 9 个日历年），则 “增值税条例 “要求定期进行调整，以确保增值税扣减额反映实际的应税用途。
