佩德罗-皮扎-内林
西班牙 Kreston Iberaudit 合伙人
西班牙的业主权益：社区可以禁止度假出租吗？
December 3, 2024
西班牙最高法院的一项新裁决提出了一些有关西班牙房产所有者权利的问题。度假租赁已成为一种蓬勃发展的趋势，它为业主提供了一种从旅游业中套现的方式，同时也为游客提供了一种比酒店更实惠、更灵活的选择。但这一新兴现象也引发了居民社区的紧张局势，邻居们通常认为短期出租会破坏他们的安宁和隐私。
西班牙最高法院最近对这一日益激烈的辩论做出了重要裁决。本案的核心问题是业主社区能否阻止其成员将自己的房产用作度假出租？西班牙Kreston Iberaudit 公司合伙人Pedro Pizá Nerín 讨论了该案对西班牙房地产投资者的潜在影响。
西班牙房产所有权的变化
拥有房屋通常意味着拥有广泛的权利–您可以居住、出售或出租房屋。但是，当您居住在共有住宅楼或社区时，邻居的利益也会受到影响。假期出租虽然能为房主带来利润，但往往会破坏住宅生活的宁静和稳定。这些出租房会带来源源不断的游客，他们可能不像全职居民那样尊重社区规范。
最高法院的裁决承认了这种紧张关系。它强调了平衡个人财产权与维护共有社区和平、居住氛围的集体利益的必要性。
法院裁定度假租赁属于商业活动
本案的关键论点之一是度假租赁的性质。法院明确指出，将房产出租给游客与简单地出租给长期租户不同。度假租赁从本质上讲是临时性的，满足的是短期停留的需求，这一点与酒店非常相似。这种不持久性，再加上通过旅游平台推销房产以牟利的事实，意味着它们最好被归类为商业活动。
对于由住宅物业组成的社区而言，这种区别至关重要。这些社区的居民期待稳定和安静的生活方式，而频繁的客人流动可能会破坏这种生活方式。
社区如何规范度假租赁
最高法院的裁决还明确了社区如何对度假租赁采取行动。虽然房主拥有重要的权利，但这些权利并不是无限的。社区可以制定规则来限制甚至禁止短期出租，但这是有条件的：
明确的规则：任何限制都必须明确写入社区的管理规则，不能有任何含糊不清之处。
公平批准：这些规则必须得到社区绝大多数成员的批准–不一定是每个人，但足以显示出广泛的一致意见。
裁决还强调，此类禁令并非自动生效。社区需要遵循正确的程序，以确保他们的决定在法庭上站得住脚。
这对西班牙业主意味着什么
法院的判决赋予了社区更多保护其住宅特色的权力。如果大多数居民认为度假租赁具有破坏性，他们现在有了更明确的途径来实施限制。不过，这项裁决也提醒我们在制定这些规则时要遵循适当的程序。跳过步骤或草率行事的社区可能会看到他们的决定被推翻。
对于希望从度假租赁中赚钱的业主来说，这项裁决又增加了一层谨慎。将房屋出租给游客可能并不总是一种选择，尤其是在居民希望严格保持住宅性质的建筑或社区中。
西班牙度假租赁的未来
这一裁决反映了度假租赁的兴起所引发的日益紧张的关系。一方面，它们代表了一种繁荣的商业模式，有利于业主和旅游业。另一方面，它们对共享居住空间的和谐性提出了挑战。
随着辩论的继续，最高法院已经明确了一件事：社区有权划清界限，保护自己的生活方式，只要他们的方式是正确的。
